Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist die zentrale gesetzliche Grundlage in Deutschland, um den Verkehrswert (Marktwert) von Grundstücken und Immobilien objektiv und nach einheitlichen Standards zu bestimmen. Sie ist das maßgebliche Regelwerk für Sachverständige und Gutachterausschüsse und sorgt für Transparenz und Vergleichbarkeit auf dem Immobilienmarkt. Die aktuell gültige Fassung (ImmoWertV 2021) ist am 1. Januar 2022 in Kraft getreten und hat die bisherigen Wertermittlungsrichtlinien weitgehend in das Verordnungsrecht überführt.
Die drei Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV
Die ImmoWertV normiert grundsätzlich drei Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes. Welches Verfahren zur Anwendung kommt, hängt maßgeblich von der Art und Nutzung der zu bewertenden Immobilie ab. Bei der Wertermittlung sind stets die allgemeinen Wertverhältnisse (Marktanpassung) und die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (wie Mängel, Bauschäden oder besondere Rechte/Belastungen) zu berücksichtigen.
- Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist die am stärksten marktorientierte Methode und wird vorrangig angewendet, wenn eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Kauffälle vorhanden ist.
- Prinzip: Der Wert der Immobilie wird direkt aus den Kaufpreisen tatsächlich verkaufter, möglichst ähnlicher (vergleichbarer) Grundstücke oder Immobilien abgeleitet.
- Anwendung: Typischerweise bei selbstgenutzten Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen) und zur Ermittlung des Bodenwerts.
- Vorgehen: Die Vergleichspreise werden mithilfe von Zu- oder Abschlägen an die Merkmale des zu bewertenden Objekts angepasst. Die ImmoWertV sieht hierbei die Verwendung von Vergleichsfaktoren vor, die von den Gutachterausschüssen ermittelt werden.
- Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren steht im Fokus bei Immobilien, die primär zur Ertragsgenerierung (Mieteinnahmen) dienen.
- Prinzip: Der Wert ergibt sich aus der Summe des Bodenwerts und des kapitalisierten Reinertrags der baulichen Anlagen über die Restnutzungsdauer.
- Anwendung: Hauptsächlich bei Mietwohngrundstücken und gewerblichen Immobilien.
- Vorgehen: Zunächst werden die jährlichen Reinerträge (Mieteinnahmen minus nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten) ermittelt. Dieser Ertrag wird über die Restnutzungsdauer mit einem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert, um den Gebäudeertragswert zu erhalten. Bodenwert und Gebäudeertragswert ergeben dann den vorläufigen Ertragswert, der noch marktüblich angepasst wird.
- Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wird vor allem bei selbstgenutzten Objekten oder solchen Immobilien angewendet, für die keine ausreichenden Vergleichsdaten vorliegen und die keine typische Renditeimmobilie darstellen.
- Prinzip: Der Wert setzt sich aus den Herstellungskosten der baulichen Anlagen abzüglich der Alterswertminderung und dem Bodenwert zusammen. Es spiegelt primär den „Wert der Bausubstanz“ wider.
- Anwendung: Oft bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern oder Spezialimmobilien.
- Vorgehen: Es wird der Bodenwert gesondert ermittelt. Für die Gebäude werden die Normalherstellungskosten (NHK) (Kosten für einen Neubau) angesetzt und anschließend die Alterswertminderung (basierend auf der Restnutzungsdauer) abgezogen. Die Summe aus Boden- und Gebäudesachwert wird schließlich mittels Sachwertfaktoren an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst.
Die ImmoWertV 2021 – Wichtigste Neuerungen
Die Novellierung der ImmoWertV im Jahr 2022 zielte darauf ab, die Wertermittlung noch transparenter und marktgerechter zu gestalten:
- Integration der Richtlinien: Die bisherigen Wertermittlungsrichtlinien (wie Sachwertrichtlinie, Ertragswertrichtlinie) wurden in die Verordnung aufgenommen.
- Modellkonformität: Es wird der Grundsatz der Modellkonformität festgeschrieben. Das bedeutet, bei der Verwendung von durch Gutachterausschüsse abgeleiteten Daten (z. B. Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren) muss auch das der Datenableitung zugrundeliegende Modell der ImmoWertV angewendet werden.
- Feste Modellansätze: Es gibt nun verbindliche Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten und die Ermittlung der Restnutzungsdauer bei Modernisierungen.
- Berücksichtigung energetischer Eigenschaften: Die energetische Beschaffenheit der Immobilie muss explizit bei der Wertermittlung berücksichtigt werden.
Die ImmoWertV ist somit ein unverzichtbares Instrument, um eine fundierte und nachvollziehbare Basis für Kaufentscheidungen, Finanzierungen oder steuerliche Bewertungen zu schaffen.
