Die Suche nach der Traumimmobilie oder der erfolgreiche Verkauf des eigenen Zuhauses sind spannende, aber oft auch komplexe Unterfangen. Ein zentraler Punkt, der dabei immer wieder für Fragen sorgt, ist die Maklercourtage – also die Gebühr für die erbrachte Vermittlungsleistung des Immobilienmaklers.
Seit der Gesetzesreform im Jahr 2020 hat sich in Deutschland einiges getan, um Käufer von Wohnimmobilien zu entlasten und für mehr Fairness zu sorgen. Wir bringen Licht ins Dunkel und erklären, wie hoch die Courtage ist und wer sie beim Kauf oder Verkauf von Immobilien heute trägt.
⚖️ Das neue Gesetz: Der Halbteilungsgrundsatz
Der größte Wandel kam mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“, das im Dezember 2020 in Kraft trat.
Die Kernaussage ist der sogenannte Halbteilungsgrundsatz:
- Verkäufer und Käufer teilen sich die Courtage in der Regel hälftig.
- Diese Regelung gilt zwingend, wenn der Käufer ein Verbraucher ist und es sich um den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses handelt.
➡️ Das bedeutet konkret: Wurde ein Makler vom Verkäufer beauftragt, darf der Käufer nur zu maximal 50 % der gesamten Courtage herangezogen werden. Der Verkäufer muss mindestens denselben Anteil übernehmen.
Wichtig zu wissen: Die Zahlungsmodalitäten
Um sicherzustellen, dass der Verkäufer auch wirklich seinen Anteil trägt, gibt es eine weitere Schutzvorschrift für den Käufer:
💡 Der Käufer muss seinen Anteil erst bezahlen, wenn der Verkäufer seinen Provisionsanteil nachweislich gezahlt hat.
🏗️ Wichtige Ausnahme: Keine Teilung bei Gewerbe und Mehrfamilienhäusern
Es ist entscheidend zu wissen, dass das Gesetz zur hälftigen Teilung der Maklercourtage nicht für alle Arten von Immobilien gilt.
Die Regelung greift nicht bei:
- Mehrfamilienhäusern (MFH): Sobald die Immobilie überwiegend der Kapitalanlage oder der Vermietung dient (also mehr als zwei Wohneinheiten hat), gilt das neue Gesetz nicht.
- Gewerbeimmobilien: Büros, Ladenlokale, Lagerhallen und ähnliche Objekte sind von der Regelung ausgeschlossen.
- Grundstücken: Auch unbebaute Grundstücke fallen nicht unter das neue Gesetz.
➡️ Die alte Regel gilt weiterhin
In diesen Fällen bleibt die Verteilung der Courtage frei verhandelbar. Es gilt das Prinzip der Vertragsfreiheit.
Das bedeutet:
- Verkäufer und Käufer können eine beliebige Aufteilung vereinbaren.
- Es kann auch vereinbart werden, dass der Käufer die Courtage vollständig trägt (die früher gängige Praxis).
💡 Tipp: Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie kaufen oder verkaufen, sollten Sie die Aufteilung der Provision frühzeitig im Maklervertrag klar definieren. Hier können Sie mehr Verhandlungsspielraum nutzen als beim Kauf einer selbstgenutzten Eigentumswohnung.
💶 Wie hoch ist die Maklercourtage überhaupt?
Im Gegensatz zu Notarkosten gibt es für die Maklercourtage keine bundesweit einheitliche Gebührenordnung. Die Höhe ist frei verhandelbar und variiert traditionell je nach Bundesland und Region.
Aktuell bewegen sich die Gesamtsätze für die Maklerprovision in Deutschland meist zwischen 5,95 % und 7,14 % (jeweils inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer, derzeit 19 %) des Kaufpreises.
| Bundesland | Beispielhafte Gesamtprovision (inkl. MwSt.) | Aufteilung (Wohnimmobilien) |
|---|---|---|
| Bayern, Baden-Württemberg | ca. 7,14 % | Je 3,57 % |
| NRW, Berlin, Hamburg | Oft ca. 6,55 % bis 7,14 % | Je 3,275 % bis 3,57 % |
| Hessen | Oft ca. 5,95 % | Je 2,975 % |
Beispielrechnung bei 7,14 % Gesamtprovision:
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einer vereinbarten Provision von 7,14 % (28.560 €)* teilen sich beide Parteien die Kosten (bei einer Wohnimmobilie):
- Verkäufer: 14.280 € (3,57 % des Kaufpreises)*
- Käufer: 14.280 € (3,57 % des Kaufpreises)*
* jeweils inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer, derzeit 19 %
🔑 Sonderfall: Vermietung (Bestellerprinzip)
Beim Thema Vermietung gilt bereits seit 2015 das sogenannte Bestellerprinzip. Hier ist die Regelung wesentlich einfacher:
- Wer den Makler beauftragt, muss ihn bezahlen.
- In der Regel ist das der Vermieter.
- Die Provision für den Vermieter ist frei verhandelbar, darf für den Mieter aber maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer betragen.
In den allermeisten Fällen muss der Mieter beim Zustandekommen eines Mietvertrages keine Courtage zahlen, da in der Regel der Vermieter den Makler beauftragt hat.
✅ Fazit: Mehr Transparenz und Entlastung
Die neue Regelung beim Kauf von Wohnimmobilien hat für eine deutlich gerechtere Verteilung der Nebenkosten gesorgt und die finanzielle Belastung für Käufer signifikant reduziert. Bei Gewerbe- und Mehrfamilienhäusern bleibt hingegen alles beim Alten, hier ist Verhandlungsgeschick weiterhin gefragt.
Unabhängig davon, ob Sie kaufen oder verkaufen: Die Maklerprovision ist ein wichtiger Bestandteil des Immobiliengeschäfts. Sie vergütet die Expertise, die Vermarktungsarbeit und die rechtliche Sicherheit, die ein professioneller Makler bietet.
