Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie ein entscheidender Faktor. Sie beeinflusst nicht nur den Preis, sondern auch die Höhe von Nebenkosten und ist oft Grundlage für behördliche Genehmigungen. Doch welche Flächen zählen eigentlich zur Wohnfläche und welche nicht?
Was ist Wohnfläche? 🤔
Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Die genauen Regeln dafür sind in Deutschland hauptsächlich in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) festgelegt, die meistens bei Neubauten oder öffentlich gefördertem Wohnraum angewendet wird. Daneben gibt es noch die ältere DIN-Norm 277, die primär die „Nutzfläche“ betrachtet und in manchen Altverträgen oder bestimmten Kontexten noch relevant sein kann.
In der Praxis wird heute meist die WoFlV herangezogen.
Die Anrechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Die WoFlV ist die gängigste Methode und definiert klar, welche Flächen wie stark zur Wohnfläche beitragen:
- Volle Anrechnung (100%)
- Alle Räume innerhalb der Wohnung, die die Mindesthöhe von 2 Metern aufweisen. Dazu gehören Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Flure, Abstellräume etc.
- Die Grundfläche von Fenster- und Türnischen sowie freistehenden Pfeilern, Schornsteinen und Mauervorsprüngen, wenn ihre Fläche weniger als 0,5 m² beträgt.
- Teilweise Anrechnung (50%)
- Flächen, die eine lichte Höhe von mindestens 1 Meter, aber weniger als 2 Meter aufweisen (z.B. bei Dachschrägen).
- Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume.
- Die Grundfläche von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen. (Hier ist eine Anrechnung von 25% üblich, 50% sind aber im Einzelfall möglich, z.B. bei besonders guter Ausstattung und Lage.)
- Keine Anrechnung (0%)
- Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 Meter (unter Dachschrägen).
- Technische Betriebsräume (Heizungskeller), Waschküchen, Trockenräume, Garagen, Keller- oder Bodenräume, die nicht zu Wohnzwecken dienen.
- Flächen von Tür- und Fensteröffnungen.
- Grundflächen von Schornsteinen, Pfeilern und Mauervorsprüngen, wenn ihre Fläche mehr als 0,5 m² beträgt.
WoFlV vs. DIN 277 🔍
| Merkmal | Wohnflächenverordnung (WoFlV) | DIN 277 |
|---|---|---|
| Fokus | Reine Wohnfläche und deren Nutzbarkeit | Reine Grundfläche (Nutzfläche) |
| Dachschrägen | Fläche unter 1m = 0%, 1m bis 2m = 50%, über 2m = 100% | Wird als Nutzfläche oft zu 100% gezählt (unterscheidet nicht nach Raumhöhe) |
| Balkon/Terrasse | Meist 25% bis 50% | Zählen zur „Nutzfläche“ (oft 100%) |
| Relevanz | Meist gültig für Mietverträge und geförderten Wohnbau | Relevant für Baukostenberechnung, kann in Altverträgen stehen |
Wichtig: Für die Angabe im Mietvertrag oder beim Immobilienverkauf sollte immer die WoFlV verwendet werden, da diese die tatsächliche Nutzbarkeit der Fläche abbildet und die Gerichte ihr oft den Vorzug geben.
Expertenrat ist Gold wert! 💡
Fehler bei der Wohnflächenberechnung können weitreichende Konsequenzen haben. Wird die Fläche im Mietvertrag um mehr als 10% überschritten oder unterschritten, kann dies zu Mietminderung oder einer Nachforderung führen.
Vertrauen Sie daher nicht blind auf alte Baupläne oder Angaben des Voreigentümers. Besonders bei Dachgeschosswohnungen oder Anbauten ist die Berechnung komplex. Holen Sie sich für eine verlässliche Angabe am besten einen professionellen Sachverständigen ins Haus!
