Unsere Informationsvideos geben Ihnen einen klaren Überblick zu allen Themen rund um Immobilienfinanzierung, Baufinanzierung und Anschlussfinanzierung in Kulmbach und Oberfranken. Sie erfahren, wie Sie die besten Kreditkonditionen für Ihr Haus oder Ihre Wohnung finden, welche KfW-Förderungen Sie in der Region nutzen können und worauf es bei einer sicheren Hausfinanzierung in Kulmbach ankommt.
Erstfinanzierung einer Immobilie
Ca. 70 % der Immobilienkäufer entscheiden sich für eine Finanzierung durch ein sog. Annuitätendarlehen. Das Besondere bei einem Annuitätendarlehen ist, dass die Höhe der monatliche Kreditrate innerhalb der Sollzinsbindung immer gleich bleibt. Dabei besteht die monatliche Kredit-Rate aus zwei Teilen – einem Zins- und aus einem Tilgungsanteil. Dabei beziehen sich die zu zahlenden Zinsen immer auf die Restschuld des Darlehens, d. h. der Tilgungsanteil wird von der Restschuld abgezogen. Während der Laufzeit des Darlehens steigt dann der monatliche prozentuale Tilgungsanteil an und der Zinsanteil sinkt entsprechend. Solange man nur den Zinsanteil zahlen würde, verringert sich die Restschuld nicht. Damit sich die Restschuld verringert muss man den Tilgungsanteil einbauen.
Weitere Darlehensarten sind z. B. das Zinszahlungsdarlehen, das Tilgungsdarlehen, Cap-Darlehen, Policen-Darlehen und KfW-Darlehen. Sehen Sie mehr in unserem Video.
Eigenkapital - ohne Moos nix los
Bei einem Kauf oder Bau einer Immobilie sollte mindestens 20 % der Gesamtsumme zzgl. der anfallenden Kauf- oder Baunebenkosten in die Finanzierung einbringen, denn je höher die Eigenmittel sind, desto weniger Fremdmittel werden benötigt. Beispiele für Eigenmittel sind Bargeld, Guthaben auf dem Bankkonto, Vermögen aus Wertpapieren, Bausparguthaben, Grundbesitz, Rückkaufwerte von Lebens- oder Rentenversicherungen oder Eigenleistungen. Eigenleistungen bezeichnen die sog. „Muskel-Hypothek“. Ein handwerklich begabter Bauherr, der Arbeiten an seiner Immobilie selbst vornimmt, kann die „ersparte Arbeitszeit“, die normalerweise bei der Beauftragung eines Handwerkers angefallen wäre, anrechnen lassen. Allerdings haben die Banken unterschiedliche Höchstsummen für Eigenleistungen festgelegt. Oft lassen sich jedoch bis zu 10 – 15 % der Bausumme als Eigenleistungen geltend machen. Sehen Sie mehr in unserem Video.
Bonität - Prüfung der Kreditwürdigkeit
Bonität bezeichnet die Prüfung der persönlichen und materiellen Kreditwürdigkeit eines oder mehrerer Darlehensnehmer(s). Zum einen wird geprüft, ob der Darlehensnehmer aufgrund seiner Persönlichkeit dafür geeignet ist, das Darlehen vollständig zurückzuzahlen. Dafür werden Kriterien wie Kontoführung, Glaubwürdigkeit, berufliche Qualifikationen und der persönliche Auftritt herangezogen. Um die materielle Kreditwürdigkeit festzustellen, muss die Frage beantwortet werden, ob der Darlehensnehmer die Zinsen und Tilgung in der vereinbarten Zeit zurückzahlen kann. Hierfür werden wirtschaftliche Verhältnisse und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Darlehensnehmers herangezogen und ein genauerer Blick auf die einzureichenden Unterlagen geworfen. Dabei werden Pauschalen für Lebenshaltungskosten herangezogen und diese in Bezug auf die Familiengröße (im Haushalt lebende Personen inkl. Kinder) angepasst. Neben den Einkommensnachweisen, die u. a. Bestandteil der einzureichenden Unterlagen sind, greifen Darlehensgeber aber auch auf Datenbanken, wie die Schufa zurück. Darüber hinaus gibt es auch gänzliche Ausschlusskriterien für eine Finanzierung, wie Arbeitslosigkeit, eine negative Schufa-Auskunft, befristete oder in Probezeit befindliche Arbeitsverhältnisse, unzureichende Unterlagen und weitere. Sehen Sie mehr in unserem Video.
Die Laufzeit der Baufinanzierung
Die voraussichtliche Laufzeit eines Annuitätendarlehens liegt i. d. R. zwischen 10 und 35 Jahren und lässt sich rechnerisch ermitteln. Die kalkulatorische Laufzeit des Darlehens ist vom Eigenkapital, den Zinsen und der gewünschten Tilgung abhängig. Wenn am Ende der Sollzinsbindung der marktübliche Zins gestiegen oder gesunken ist, kann sich die Laufzeit verlängern oder verkürzen. Ebenfalls Einfluss auf die Laufzeit bei einem Annuitätendarlehen haben z. B. vereinbarte Sondertilgungsmöglichkeiten oder ein flexibler Tilgungssatzwechsel. Die Laufzeit eines Darlehens ist jedoch nicht zu verwechseln mit der Sollzinsbindung. Während dieser Zeit gilt der im Darlehensvertrag vereinbarte Zinssatz und verändert sich nicht (= Zinsfestschreibung). Ist der Zinssatz bei Abschluss des Darlehensvertrages niedrig, so wäre es sinnvoll, eine längere Zinsbindung zu vereinbaren. Ist der Zinssatz hoch, so kann diese auch kürzer vereinbart werden.
Wussten Sie schon? Als Darlehensnehmer haben Sie die Möglichkeit, das Darlehen nach 10 Jahren mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen. Wichtig ist jedoch, dass Sie sich bereits rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung gekümmert haben.
Sicherheiten bei der Baufinanzierung
Ob die Bank einer Finanzierung zustimmt, hängt davon ab, wie gut die Immobilie aus Sicht der Bank abgesichert ist. Es zählt das Risiko für die Bank und für den Kunden. Neben der Bonität zählt: je mehr Eigenmittel der Kunde einbringen kann, desto weniger Risiko für die Bank aber auch für den Kunden. Weiterer Grundsatz: je besser (höher) die Besicherung ist, desto kleiner ist der Zins. Grundpfandrechte sind dabei die wichtigste Sicherheit, aber auch Aktien oder Lebensversicherungen. Sehen Sie mehr dazu in unserem Video.
Anschlussfinanzierung
Wird die Baufinanzierung nach Ende der Zinsbindung bei derselben Bank fortgeführt, spricht man von einer Anschlussfinanzierung (Prolongation). Will sich ein Kreditnehmer bereits heute (vor Ablauf der Zinsbindung) die aktuellen Zinsen für seine in der Zukunft liegenden Anschlussfinanzierung sichern (weil der Kunde z.B. von steigenden Zinsen ausgeht), so kann er das bis zu 60 Monate im Voraus durch das sogenannte Forward-Darlehen machen. Der aktuelle Markt-Zinssatz bekommt einen Zinsaufschlag (Forward-Aufschläge). Dieser Zinsaufschlag bemisst sich nach der Restlaufzeit des Darlehens. Je länger die restliche Laufzeit bis Zinsbindungsende, desto höher der Zinsaufschlag. Beim einem unechten Forward-Darlehen beginnt die neue vereinbarte Zinsbindung direkt nach Vertragsunterzeichnung. Dies bedeutet, dass der Kreditnehmer eine kürze Zinsbindung hat. Es ist zu unterscheiden zwischen einem echten und einem unechten Forward-Darlehen. Bei einem echten Forward-Darlehen beginnt die neue vereinbarte Zinsbindungsdauer erst nach Ablauf der ersten Zinsbindung / Vertragslaufzeit des ursprünglichen Darlehens. Dies bedeutet: sollte ein Kunde ein Forward-Darlehen zur frühzeitigen Absicherung der Zinsen abschließen, mit einer Zinsbindung von z.B. 10 Jahren, so beginnt diese Sollzinsbindung erst ab Zeitpunkt der Umschuldung. Die Abnahme des Forward-Darlehens zum festgelegten Zinssatz ist für den Kreditnehmer bindend. Sehen Sie mehr dazu in unserem Video.
